不動産投資に挑戦中の「失敗不動産管理人」です。
不労所得を得たいという思いから、不動産投資に目をつけ、不動産投資の中でも比較的初期費用のかからない中古戸建投資をしております。マンションやアパートへの投資に興味がないわけではないのですが、必要な資金が多くリスクも大きいので私はもっぱら中古戸建に照準をしぼっております。
中古戸建投資とは、築年数の古い戸建てを安く購入して、リフォームをかけ、貸し出すという手法です。イメージだと、東京近郊で300万円くらいの中古戸建を買い、100万円以内でリフォーム、7万円くらいで賃貸が理想です。これだと実質利回りがだいたい15～17％くらいで運用できます。
実質利回りとは、（年間家賃収入－管理費など）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100で計算するもので、単純に年間の家賃収入を物件価格で割って算出される表面利回りとは異なります。ここで想定している収入と諸経費は以下の通りです。
- 年間収入： 家賃7万円×12ヶ月＝84万円
- 管理費：家賃の5％✖12ヶ月＝7万円×5%✖12ヶ月＝42000円
- 物件価格：300万円
- 購入時諸経費①リフォーム費用：100万円
- 購入時諸経費②登記、仲介手数料、固定資産税など：50万円
これを実質利回り計算に当てはめると…
実質利回り：（84万円－42000円）÷（300万円＋100万円＋50万円）✖100＝約17.7％
夢のふくらむ利回りが算出されました。これを実現させるには、つまり購入時の諸費用①と②の450万円があれば計算上大丈夫ということになります。理想はこれです。
この理想通りにいけば、何の問題もない戸建不動産投資ですが、やはり失敗はつきものです。かく言う私も数々の失敗を経験しています。しかも不動産関連業者に聞いてもかなりレアな失敗もしております。このサイトでは、そんな数々の失敗を紹介いたします。この記事を読んで、私と同じ失敗をする人が一人でも減ることを願って。