「失敗不動産管理人」です。詳しいフィールはこちらのページを見てください。中古戸建投資に挑戦中。少ないながら投資用の戸建てを所有しています。今回は約100㎡の2階建て４LDKの物件のお話。浄化槽にまつわる失敗談です。頻繁に発生する事例ではないかもですが、知っていて損はしないと思いますので、共有します。不動産物件の購入を検討されている方は、参考にしてください。ご相談も承っていますので、何かあれば下のフォームからお問い合わせください。
この記事の内容
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- 下水道、浄化槽、「汲み取り」はどれを選べばいい？
- 浄化槽の保守点検と清掃について
- 古い物件だと浄化槽が故障していることもある
- 浄化槽の故障の確認方法
都市部だと下水道の設備は整っていますが、地方だとまだまだ浄化槽を利用している地域も多数あります。中には汲み取りのところも。汚水の排水は生活の基礎の部分です。ここで失敗すると大きな損失をこうむることになるので、ご注意ください。
下水道？浄化槽？汲み取り？どれを選ぶのがいい？
私が所有する約100㎡の2階建て４LDKの物件の購入の経緯はこの記事を確認してください（こちらから）。記事を一言で要約すると「傾き物件には要注意」です。
賃貸募集に関しては、下水道、浄化槽、「汲み取り」の順で有利です。選べるのであれば、だんぜん下水道の物件を選んだほうがいいです。でも、中古戸建で下水道の物件はそうそうないので、次点で浄化槽物件です。「汲み取り」の物件は入居者募集の難易度が高いのでやめたほうがいいと思います。
私が購入した物件は浄化槽でした。ベストは下水道ですが、地方だと浄化槽もまだまだ現役。さほど賃貸募集に苦労しないようです。ちなみに、「汲み取り」を浄化槽に変更することもできますが、莫大な資金とそれなりの敷地が必要になります。助成金を設けている自治体もありますが、条件があるので、要注意です。
浄化槽物件は年数回の保守点検と清掃が必須
浄化槽は、生活排水や汚水をタンクにため、タンク内のバクテリアが有機物を分解します。そしてキレイにしてくれたものを河川などに流す仕組みです。一部、浸透式とよばれる地下に吸い込ませる方式もあるようですが、避けたほうがいいでしょう。
浄化槽の故障は環境問題に直結します。なので年数回の保守点検と清掃が義務付けられています。私の物件の場合、これらは入居者様にお願いしようと思っていたのですが、貸し出す前の清掃だけは私の負担で実施しました。そこで問題発覚です。
物件購入時は浄化槽が故障している可能性も想定したほうがいい
私は、清掃時に業者から「故障」を告げられました。浄化槽が割れてる、パイプがひん曲がっていて排水できない…。そうなると、このまま貸し出すわけにはいきません。。不動産賃貸仲介業者の方に事情を伝えて賃貸募集はいったん中止。入居者ではなく、浄化槽修理業者をさがすことに。
浄化槽の交換には助成金がでる！？
浄化槽修理業者もなかなか見つけられませんでした。修理業者はあるものの「修理できない」との回答ばかりでした。私の所有する物件の浄化槽は「単独浄化槽」で、平成13年の法改正以降、新設禁止のもの。複数業者から「合弁浄化槽」に交換を提案されることもありました。
- 単独浄化槽…トイレの排水のみの処理、 平成13年の法改正以降の新設禁止。
- 合弁浄化槽…すべての排水を処理、単独から合弁への交換が推奨されている。
「合弁浄化槽」への交換も検討しました。自治体から助成金が出る場合が多く、やすく交換できるらしいです。ただし助成金には条件があります。私のこの物件は条件に合致せず助成金はでないとのことでした。
自費で「合弁浄化槽」すると150万～200万くらいかかります。必死で修理業者を探して、40万～50万円くらいで修理してもうらうことに。
リホームの時も感じたのですが、浄化槽の修理に関しても業者によって知識と技術の差が大きくあるように感じます。なので修繕費用を拡大させないためにも、あきらめずに業者を探すことをおすすめします。
浄化槽の「故障」の確認方法（プロに任せるしかない）
修理をしてもらった業者いわく「浄化槽の故障確認は素人では無理」とのことでした。そうなると物件購入時の浄化槽問題はイチかバチかのギャンブルです。そんな買い物はしたくないですよね。そうならないために、私なりの確認方法を考えました。
- 最終の保守点検日と清掃日を確認する
- 購入契約前に清掃をしてもらう
素人が確認できない以上、専門業者に依頼するしかないと思います。私が次に物件を買うとすれば上記をやると思います。
まず、「最終の保守点検日と清掃日の確認」について。記録は必ず残っていますので、これを仲介業者経由で聞きます。少なくとも点検/清掃最終日までは問題なかったを確認することで、リスクをかなり小さくできると思います。
空家の期間が長く、最終の保守点検・清掃日がはるか昔である場合や（ないと思いますが）ウソをつかれる可能性もあるかもなので、購入契約前に前オーナーに清掃を依頼するのも良いかもしれません。清掃時に問題の有無を確認してもらいます。
承諾してくれるかどうかは分かりませんが、浄化槽リスクを小さくしたい場合は、ダメ元依頼してみるほうがいいと思います。他の購入希望者とのスピード勝負の問題はありますが、購入後に泣きをみないためにも、依頼してみる価値はあると思います。
浄化槽を含む、排水系は細心の注意を！
排水系に欠陥があると修繕に莫大な費用がかかってしまいます。物件購入時は細心の注意が必要です。できることなら、専門業者によるお墨付きを確認したほうがいいと思います。それができないのであれば、仲介業者を通して、しっかりと「問題なし」の言質を取っておいたほうが良いです。
「故障」している場合は、再発しないようにその原因も明らかにしておきましょう。私の浄化槽は、上にダンプカーなどの重車両が乗り上げたため。
地盤沈下で土地が低くなり、浄化槽が埋まっている部分が一番高くなってしまったところに、ダンプが乗り上げて、バキバキと故障したというわけです。
浄化槽を交換・修理すると大きな費用がかかってしまうので、ご注意ください。
不動産投資を失敗しないために…
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