「失敗不動産管理人」です。詳しいフィールはこちらのページを見てください。中古戸建投資に挑戦中。少ないながら投資用の戸建てを所有しています。今回は約100㎡の2階建て４LDKの物件のお話。傾き物件をリホームしたときの失敗談です。不動産物件の購入を検討されている方は、参考にしてください。ご相談も承っていますので、何かあれば下のフォームからお問い合わせください。
この記事の内容
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- 傾き物件の「傾き以外」の被害
- 事例1 窓が開かない
- 事例2 ドアが閉まらない
- 事例3 玄関のたたきとお風呂場のタイルがバキバキ
- 被害と修繕費用を拡大させない方法
不動産投資はギャンブルではありません。「シロアリ、雨漏り、建物の傾き」を物件の三大瑕疵（かし）といった欠陥がある物件は購入を避けたほうが無難です。
傾き物件の「傾き以外」の被害
不動沈下を起こし建物全体が傾いている物件を「気づかずに」購入してしまった経緯は、この記事を参照してください（こちらから）。
なかなか大きな傾きだったらしく、業者を探しに探して150万円かけて修繕を実施。1階部分の床は水平になったものの…、油断していました。内装リホームの最中に次から次へと問題発覚です。
- 窓が開かない部屋がある
- ドアが閉まらい部屋がある
- 玄関のたたきがバキバキになっていた
- 風呂場のタイルがバキバキになっていた
- 2階の部屋がまだ傾いている
傾きは建物の細部にまで不具合をもたらしていました。もちろんそれぞれに修繕に費用が発生しています。傾きさえなければ発生しなかった費用です。１つひとつ紹介します。
事例1 窓が開かない/閉まらない
建物の傾きと同じくして、窓のサッシもゆがんだのでしょう。建物の2階部分、3部屋あるなかの2部屋で窓が「開かない/閉まらない」が発生していました。そのうちの１部屋は少々コツはいりますが、無理すれば開閉でき、鍵も閉まる状態でしたが、もう１部屋が絶望的な感じでした。
いわゆる「掃き出し窓」と呼ばれるベランダに出入りできる大きな窓です。窓のサッシが傾きにより影響を受け、ひし形に歪んでしまっており、むりやりに閉めても2センチの隙間があきます。鍵もかけられないほどに歪んでいました。
すきま風のこともあるし、防犯上も良くないので、修理することに。サッシ専門の業者をに見積もりをとったところ、25万円というお値段です！聞くと、窓のサッシの修理は値段がはるとのこと。傾き修繕に費用をかけた上で、さらに25万円はとてもじゃないけど払えないので、別の方法をさぐりました。
見つけたのが二重窓にする方法。
窓の内側にもう1枚窓を付ける方法です。これだと費用も安く、一桁万円で収まります。本来、防犯や防寒が目的ですが、この物件では二重窓を取り付け、もともとあった窓を取っ払って破棄することで、窓修理をしました。
恐るべし傾きの二次被害です。
逆に考えると、窓がスムーズに開閉できるかどうかを調べることが、素人が物件の傾きの判断材料になるかもしれませんね。あくまで経験則によるものです。参考までに。
事例2 ドアが閉まらない
窓と同じく傾きによるサッシのゆがみが原因でした。ベランダに出るためのドアなのですが、こちらは閉めることができない状態でした。閉めたら「カチッ」と反対側の穴に引っかかるラッチボルトが、サッシのゆがみによって、穴に届かず、引っかからない状態なんですね。
これもサッシ系なので修繕すると値段がはります。サッシ系を修繕する/買い替えるのは大変なんです。
でもこれは、大工さんに無理を言って何とか直してもらいました。言ってみるもんです。一度ドアを外して、「ちょうばん」に金具プレートを数枚重ねて、再度ドアを付けてもらい、何とかラッチボルトが「カチッ」と届くようにしてもらいました。無事、開閉できるようになり、事なきを得た事例です。
事例3 玄関のたたきとお風呂場のタイルがバキバキ
バキバキに割れるのは想定の範囲内でした。傾きを修繕してもらった業者に「バキバキに割れるかもしれませんよ。」と事前に通告を受けていたからです。傾いているのを水平に直すんだから、どこかに歪みはくるわけで、今回の物件だとそれが玄関のたたきとお風呂場だったわけです。
バキバキになる告知を受けた時、頭をよぎったのは修繕費用です。すべてが初めての体験なので、いろいろと恐怖が多くて困ります。この先、どれだけ費用が重なっていくのかを考えると心の安寧が保てません。なのでやっぱり、自分の心のためにもその道に詳しい人に相談したほうがいいです。
私の場合は、内装工事をしてもらう予定の大工さんでした。相談すると、さほど費用はかかりませんよと教えてくれたので、すこし安心です。すこし気持ちが和らぎました。たった一言の相談で得られる効果としては、かなり大きいものでした。
それにしても、傾きはいろんな被害を併発させます。建物はもちろんですが、オーナーのメンタル面にも被害が生じます。
修繕費用を拡大させない方法と結論
ここから導かれる修繕費用を拡大させない方法は以下の2つにまとめられます。
- 複数業者にさまざまな方法を検討してもらう
- ダメ元で聞いてみる/お願いしてみる
窓やドアの開閉問題にしても、サッシの交換という方法を選んでいたら、修繕費用はふくれあがっていました。いちど見積もりをとり工事内容と修繕費用を確認したら、金額がどうあれ、いちおう別の方法を聞くことをしたほうがいいです。
同じ業者に聞きにくかったら別の業者に聞くのがいいでしょう。別の方法を提示してくれて、安くすむ場合もあります。私の所感ですが、リホームに関しては、業者によって知識と技術の差が大きくあるように感じます。なので修繕費用を拡大させないためにも、あきらめずに業者を探すことをおすすめします。私はこれを後に発覚する「浄化槽問題」でより強く意識しました（詳しくはこちら）。
修繕費を拡大させないのも重要ですが、その前に傾き物件を購入しないようにするのが一番です。傾きさえなければ、これら修繕費用はなかったはずなので。傾き物件には十分に注意ましょう。
といったところで「中古戸建物件のリホームを安くする方法 （傾きのある物件には要注意！）」でした。
不動産投資を失敗しないために…
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